Lei do inquilinato

LEI N º 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.

Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu

sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I

Da Locação

CAPÍTULO I

Disposições Gerais

SEçãO I

Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

> V. arts. 565 a 578 e 2.036 do Código Civil.

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias

e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que

prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são

solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se

locatários ou sublocatários.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia

conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o

prazo excedente.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador

reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada,

segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente

estipulada.

> V. art. 413 do Código Civil.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer

de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em

localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com

prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o

imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em

decorrência de desapropriação, com a missão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso

por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a

um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo

usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a

desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do

fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do

fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da

extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse

prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o

contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo

determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver

averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter

irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da

venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção

da locação.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não

possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo,

ele se recuse a consenti - las.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e,

sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência

econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor

no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da

sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou

companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada

por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do

fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou

parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar

formalmente a sua oposição.

2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses

deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

SEçãO II

Das sublocações

Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as

sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever

ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante

a lide.

SEçãO III

Do aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e

a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes

previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como

inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do

contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim

de ajustá - lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá

exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações

coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da

locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o

aluguel até os limites nele estabelecidos.

SEçãO IV

Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel,

quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a

quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas

compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu

fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo,

que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no

contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que

estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que

não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das

esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em

data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de

intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente

exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido,

no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a

natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se

fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações

decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou

defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas

instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por

escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e

encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade

pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante

combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado

por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração

respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados

do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,

mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados

à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso

comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou

complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período

anterior ao início da locação.

2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior,

desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer

tempo a comprovação das mesmas.

3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma

pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste

artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou

sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for

considerada em condições precárias pelo Poder Público.

1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela

autoridade pública, da regularização do imóvel.

2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel

durante a execução das obras necessárias à regularização.

3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser

levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à

regularização do imóvel.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e

despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o

aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens

daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o

locatário é obrigado a consenti - los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao

abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir

o contrato.

SEçãO V

Do direito de preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de

direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em

igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio

mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em

especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e

horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira

inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do

negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive

lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao

sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá

a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário

mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de

preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda

por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de

preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da

propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização

de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar

expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua

apresentação gráfica.

> Parágrafo único acrescido pela Lei nº 10.931, de 2-8-2004.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as

perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver

para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no

cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias

antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de

locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre

a do locatário.

SEçãO VI

Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias

introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde

que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo

locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do

imóvel.

SEçãO VII

Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes

modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de

garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos;

a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de

aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele

regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por

ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso

de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se

estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia,

nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de

residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo

certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá

exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEçãO VIII

Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis

meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor

do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e

encargos permitidos;

II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num

mesmo contrato de locação;

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para

temporada.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano,

que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a

fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso

do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo

mínimo de um ano;

III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos

casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a

demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o

prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um

máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo

cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEçãO IX

Das nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir

os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou

que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações

pecuniárias para tanto.

CAPÍTULO II

Das Disposições Especiais

SEçãO I

Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a

resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou

aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais

de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo

indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo,

concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses,

findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado,

somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo

locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso

residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou

companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras

aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por

cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma

finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando

imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário,

promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na

posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

SEçãO II

Das locação para temporada

Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária

do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras

em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada

por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato,

obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado

em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e

encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para

atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do

locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo

indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o

contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

SEçãO III

Da locação não residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a

renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos

escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e

ininterrupto de três anos.

1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou

sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente

poderá ser exercido pelo sublocatário.

2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de

sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a

renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica

sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e

sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os

pressupostos previstos neste artigo.

5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano,

no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato

em vigor.

> Súmula nº 482 do STF.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem

na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor

do negócio ou da propriedade;

II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio

existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge,

ascendente ou descendente.

> Súmula nº 485 do STF.

1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do

locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e

pertences.

> Súmula nº 481 do STF.

2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a

renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros

cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de

comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores

condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino

alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender

realizar.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais,

asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público,

bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser

rescindido.

> Caput com a redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996.

I - nas hipóteses do art. 9º;

II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter

irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou

que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição,

edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por

cento da área útil.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão

as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições

procedimentais previstas nesta lei.

1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center :

a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o

projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de

uso comum.

2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de

urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta

dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o

imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou

empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado

cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais

de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições

ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito,

pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

TÍTULO II

Dos Procedimentos

CAPÍTULO I

Das Disposições Gerais

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de

despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel

e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:

I - os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela

superveniência delas;

II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel,

salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II

do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far - se - á

mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou

firma individual, também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas

demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

CAPÍTULO II

Das Ações de Despejo

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito

ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da

audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses

de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado

pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis

meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de

trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de

despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o

referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos

sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso

II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do

compromisso registrado.

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o

locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do

imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da

citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de

vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado,

o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da

locação, observar - se - á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis

e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor

do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação,

autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante

depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o

montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a

intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a

diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da

ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença,

podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição

do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que

incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a

execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido

acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa

faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a

desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro

meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no §

2° do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder

Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de

modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos,

estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem

como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com

fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no

caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um

ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.

> § 3º com a redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996.

§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser

executada provisoriamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a

execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem

superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução

provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o

despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e

danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será

efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser

retirar o despejado.

2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do

cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se

na posse do imóvel.

CAPÍTULO III

Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação

mediante consignação, será observado o seguinte:

I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil,

deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro

horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser

extinto o processo;

III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do

feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os

depósitos nos respectivos vencimentos;

IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o

juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento

das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V - a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita,

quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d} não ter sido o depósito integral;

VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos

valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido

alegado não ser o mesmo integral;

VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da

ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da

diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da

locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários

advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e

cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início

após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas

sobre as quais não penda controvérsia.

CAPÍTULO IV

Da Ação Revisional de Aluguel

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o

seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a

petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com

base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não

excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o

aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá

conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a

conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se

necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts.

46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade

pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante

a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas,

exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de

reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar

outro indexador para reajustamento do aluguel.

2° A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação,

que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

CAPÍTULO V

Da Ação Renovatória

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a

petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo

pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo,

com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da

Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a

nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando,

em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os

encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título

oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão

citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária

ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira

hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará

adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da

renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de

locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro,

subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado,

que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica,

aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do

Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de

valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel

provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não

excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para

aferição do justo valor do aluguel.

5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de

reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar

outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos

próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o

trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização

devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida

pelo locador e o proponente.

TÍTULO III

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso.

Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à

vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do

prazo ajustado no contrato.

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência

desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser

denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel,

atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro

meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta

lei.

Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de

Processo Civil.

> V. arts. 565 a 578 do Código Civil.

Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo

poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973,

passam a vigorar com as seguintes alterações:

> Modificação já integrada ao texto da citada lei.

Art. 82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do

seguinte inciso VII:

> Modificação já integrada ao texto da citada lei.

Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte §

4°:

> Modificação prejudicada pela nova redação determinada pela Lei nº 9.267, de 25-3-1996.

Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados

até a data da vigência desta lei.

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço,

periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo,

variação cambial e moeda estrangeira:

I dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta lei;

II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos

celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta lei.

Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte

redação:

"Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a

aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da

população, será integrado."

Art. 87. (Vetado).

Art. 88. (Vetado).

Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua publicação.

Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I - o Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934;

II - a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979;

IV - a Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V - a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI - a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII - a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e

VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.

Brasília, 18 de outubro de 1991; 170° da Independência e 103° da República.

FERNANDO COLLOR

Jarbas Passarinho